旅游，还是地产？

2011年以来，随着国家对楼市调控措施的密集出台，国内外著名地产开发商和传统产业资本纷纷把目光瞄向旅游地产领域。面对房地产严控和“十二五”期间将旅游业列入国家《产业结构调整指导目录》鼓励类产业之间水与火的政策反差，旅游地产如何寻路与突破，成为本次亚洲旅游地产暨主题度假区高峰论坛上专家与业者共同关注的焦点。
　　从概念到产业
　　华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授：旅游地产的发展有两条轨迹，一条是以旅游为载体，行地产开发之实；另一条则从旅游业的角度出发，将旅游与地产在内涵上有机联系起来
　　旅游地产虽然不是一个新的概念，但是对于它的界定仍然莫衷一是。有人认为有了地产才有旅游，也有人抱着“旅游有多长，旅游地产就有多长”的观点。
　　在华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授看来：旅游地产的发展有两条轨迹，一条是以旅游为载体，行地产开发之实；另一条则从旅游业的角度出发，将旅游与地产在内涵上有机联系起来。“旅游地产具有‘投资+自用’的双重功能，只有从概念地产上做实、做透、做深，将‘旅游’与‘地产’实现真正的融合，才能将其转变为真正的产业地产。”张永岳指出。
　  “中国的地产更像房产。房地产一开发，景点就被破坏，地产就是旅游的癌症。” 零点研究咨询集团董事长袁岳的观点一经提出，就在论坛上引起了广泛的讨论。对此，旅游财富网首席执行官曾晓成表示并不赞成，他认为这个想法过于片面，并通过列举江苏沿海地湿地得到开发且妥善保护的例子，来说明旅游地产的初衷是为了更好地开发有限资源，同时又保护环境。“之所以会出现一些问题，我觉得是由于旅游行业排斥地产，地产行业不懂旅游造成的。”曾晓成补充道。
　　在宏观调控的背景下，资本市场对地产融资提高门槛。旅游地产开发大多是投入大、回收慢、经营期长的长线投资，一个景区的回收成本至少三到五年，而一个中高端酒店的回收成本至少十年八年，不像投入住宅地产那样，一两年回本、三五年赢大利。“因此，旅游地产的开发，必须理性思考，尽量避免主观随意性强、主题单一、缺可行性研究等影响旅游地产可持续发展的问题。” 张永岳认为。
　　上海市工商联房地产商会顾问王安石先生认为，要想理性地开发旅游地产，就必须完全从旅游、休闲和度假的需求合适地开发，才能实现良性循环。上海师范大学旅游学院史国祥教授也持有相似的观点。“旅游的发展有自身发展的规律，旅游地产也是如此。它必须是一个产业或者几个产业发展到一定程度的产物。”史教授表示，“发展旅游地产必须因地制宜，需要有引领示范的先锋，同时少不了各种因素的成熟，例如旅游人才等，因此不能一哄而上。”
　　旅游地产的下一站
　　零点研究咨询集团董事长袁岳：旅游地产和文化产业融合十分必要，但同时必须克服开发商认知和理想的差异，要从终端即旅游客户的需求出发来思考
　　打造主题旅游度假区的旅游地产行业备受社会各界的热议。既有人认为开发商是假借旅游开发为名，规避政策调控，而行圈地之实；也有人担心如此大规模旅游地产开发，是否会对旅游产业形成冲击，造成未来整个行业亏损。那么，旅游地产的下一站到底在哪里？文化开发，创意引领，这一理念得到了众多与会嘉宾的认可。
　　很多业内人士担心，文化创意最终会沦为旅游地产的“美丽外衣”。对于目前存在的问题，从旅游业本身出发，王安石认为旅游地产不能只注重物质利益，中国主题公园的没落就是没有很好的结合当地文化，缺乏创意，最后就变成了房地产。
　　文化是旅游的源泉，文化产业和旅游产业同属于国家重点发展产业，可以为旅游地产注入源源不断的活力。“旅游地产和文化产业融合十分必要。”袁岳认为，“但同时必须克服开发商认知和理想的差异，要从终端即旅游客户的需求出发来思考。而旅游地产和文化的融合也需要更多考虑双方的共通之处。”
　　史国祥教授也认为旅游地产的发展应当顺势而为。“如果要发展，必须有新的观念、新的模式、新的资源。不能单靠一个酒店、一个景点发展，应当向综合体转变。”史教授表示。而这种转变的载体就是目前最有潜力的文化创意产业，它可以承载和实施有思想、有主题、有内容的项目。
　　博德西奥国际建筑设计有限公司总经理张玮对此表示赞同，他从建筑设计师的角度提倡用一种“慢”的思维来发展旅游地产，不论是发展地产还是发展旅游，都应当结合当地的文化，提高旅游地产的文化内涵和品质。
　　在艳阳度假集团董事长夏建文的旅游地产开发实践中，他依靠的不是圈地，也不是传统旅游的“六要素”。“我们在城市建客户市场，在乡村建度假基地。形成了由企业出资金、农民出地，政府出政策，共同打造新型乡村度假养老基地的合作模式，使得政府、农民、游客和企业真正实现了‘四赢’。”目前，在长三角地区，艳阳集团已经拥有了8个度假基地、16家子公司、13万优质会员以及10多亿资产。
　　旅游业转型为旅游地产的发展带来机遇，休闲度假的旅游方式需要开发各种相关的旅游地产，而其中关键是创意以及创意人才，只有将创意作为龙头，才能发展健康的、可持续的旅游地产。